1. 囲い込みとは?オーナーが知らない管理会社の実態
「なかなか入居者が決まらない…」と悩むオーナーの中には、実は管理会社の「囲い込み」が原因で空室が埋まらないケースがあります。
「囲い込み」とは、管理会社が他の仲介会社に物件情報を公開せず、自社で成約させようとする行為です。
- 特に「仲介型の管理会社(仲介店舗を持つ管理会社)」では、
- 仲介手数料を自社で得るために他社に情報を流さない
- 他社が客付けしようとしても「埋まっています」「申し込みが入っていて・・・」と案内する
といったケースがあり、結果的にオーナーの物件が広く募集されず、空室が長引くことにつながります。

管理会社と仲介会社は物件のお客さんを埋めるために協力体制を築いていますが、囲い込みが行われていると特定の仲介会社だけで情報が止まり、本来ならば入居者が決まる物件も長引くケースがあります。
2. もしかして囲い込み?こんな状況なら要注意!
「うちの物件、もしかして囲い込みされている?」と疑うべき状況
- 申し込みが極端に少ない(人気エリアなのに反応が鈍い)
- 特定の仲介会社からしか申し込みが入らない(他の会社はなぜか紹介しない)
- 他の仲介会社に「紹介できない」と言われる(空室があることを知らない)
- 物件の募集情報がポータルサイトに掲載されていない(あるいは情報が古い)
- 管理会社が募集条件を勝手に変更している(「家賃交渉が通らない」など)
こうした状況があれば、囲い込みが疑われます。
3. 囲い込みが引き起こすリスクと損失
囲い込みが行われると、オーナーにとって以下のようなデメリットが生じます。
3.1. 空室期間が長引く(機会損失)
募集が広く行われないため、本来すぐに埋まるはずの物件でも空室が続き、賃料収入が減少します。
3.2. 賃料が下がるリスクが高まる
「なかなか決まらないから家賃を下げるしかない」と管理会社に言われるが、実際には囲い込みのせいで申し込みが少ないだけのケースも。
3.3. オーナーの意向が反映されにくくなる
管理会社が独自の判断で募集条件を変更していることがあり、結果的にオーナーが望まない契約になってしまう可能性も。
4. 囲い込みを回避するためにオーナーができること
4.1. PM型管理会社を選ぶ
PM型管理会社とは、仲介手数料ではなくオーナーの利益を最優先に考える管理会社です。囲い込みのリスクが低く、透明性の高い募集活動を行うため、より広範な客付けが可能になります。
4.2. 募集の仕組みを確認する
レインズ(REINS)は、不動産業者間で物件情報を共有するネットワークで、すべての仲介会社がこの情報をもとに物件紹介を行います。管理会社が適切に活用しているかをチェックすることが重要です。
また、レインズ以外にも空室情報を発信するツールがあります。たとえばイタンジやリアプロなどの民間の仲介会社向けサイトは、レインズよりリアルタイムに情報が更新されることがあり、より多くの仲介会社に物件を広めるのに役立ちます。
レインズやイタンジ・リアプロは、不動産業者ではない人は見ることができませんが、SUUMOやアットホームなどのポータルサイトのチェックはオーナー自身もWEB検索ひとつで簡単にできます。
そもそも募集されているか? ネット上の情報と相違がないか? 確かめましょう。
情報が古い、写真がない、間取り図がおかしい、など気になる部分があったら管理会社に問い合わせることもオーナーができる有効な手段です。
4.3. いざというときの管理会社変更も視野に
募集の透明性が低い管理会社に任せていると、空室リスクが高まります。その場合は、PM型管理会社やオープンな募集を行う管理会社への変更を検討しましょう。
空室募集のみの場合、管理料をとらない管理会社も多く存在します。
まず、空室募集の対応から管理会社の能力を見極める機会に使う!くらいの強気で、管理会社の変更を視野に入れることも有効です。
5. 「本物の空室対策」とは?囲い込みなしで満室経営を目指す
5.1. 広く募集をかける仕組み作りが重要
空室対策の基本は、1社の仲介会社に依存せず、幅広く募集をかけることです。
PM型の管理会社であれば、募集を開始すると同時に、複数の仲介会社と連携し、SUUMOやアットホームなどのポータルサイトに適切に情報を掲載します。
オーナー自身も、募集図面を確認して、ネット上の情報が正しく掲載されているかチェックすることが大切です。
5.2. 募集条件の最適化も重要
「囲い込みを避けるため」にも、適正な募集条件を設定することが必要です。家賃設定・敷金・礼金・フリーレントの調整を見直し、ターゲット層に合った条件を整えることが重要です。
また、家賃設定・リフォーム・広告戦略を総合的に見直すことで、より効果的な空室対策が可能になります。
5.3. オーナーが主体的に動くことが成功の鍵
管理会社に任せきりにせず、定期的に募集状況を確認することが、囲い込みを防ぐために有効です。
また、仲介会社から管理会社への問い合わせ対応が適切かどうかもチェックしておきましょう。
日頃の管理会社の対応が遅い場合、仲介会社に対しても対応が遅れている可能性があります。
他のオーナーの成功事例を学びながら、良い管理会社を見極めることも重要です。
6. まとめ
「囲い込み」の存在を知らないと、気づかないうちに空室が長引き、収益を逃してしまう可能性があります。
- 囲い込みとは、管理会社が他の仲介会社に物件情報を公開しないこと
- オーナーの空室が長引くリスクがある
- レインズやイタンジ・リアプロなど不動産業者内で情報が出回っているか調査する
- SUUMOなどポータルサイトの募集状況をチェックし、囲い込みを見極める
- PM型管理会社を活用することで、オーナーの利益を優先した管理が可能
オーナーが正しい知識を持ち、管理会社の選定を慎重に行うことで、健全な賃貸経営が実現できます。
これからも、オーナーが適切な判断をできるよう、不動産管理のリアルな情報を発信していきます。次回の記事もぜひチェックしてください!