不動産投資初心者必見！『利回り』計算と注意点を徹底解説

1. 利回りとは？不動産投資の基本指標

不動産投資において、利回りは収益性を測る重要な指標です。単純に「利回りが高い＝良い物件」と思われがちですが、実際には注意すべきポイントが多くあります。本記事では、利回りの基本を理解しつつ、落とし穴を回避する方法について解説します。

表面利回り（グロス利回り）は、物件価格に対する年間家賃収入の割合を示します。

計算式：表面利回り（％）＝（年間家賃収入 ÷ 物件価格）× 100

例えば、1,000万円の物件を購入し、月額家賃が8万円の場合、年間家賃収入は96万円となり、

表面利回り＝（96万円 ÷ 1,000万円）× 100 ＝ 9.6％

となります。

この計算はシンプルでわかりやすいですが、管理費・修繕費・空室リスクなどは考慮されていません。そのため、実際の収益とは異なります。

実質利回り（ネット利回り）は、物件の運用コストを考慮した利回りです。

計算式：実質利回り（％）＝｛（年間家賃収入 – 運用コスト）÷ 物件価格｝× 100

例えば、年間運用コスト（管理費、修繕費、固定資産税など）が30万円かかる場合、

実質利回り＝｛（96万円 – 30万円）÷ 1,000万円｝× 100 ＝ 6.6％

となります。表面利回りだけでなく、実質利回りも確認することが重要です。

また、年間運用コストには以下のようなものが含まれます。

対象物件の担当業者が、空室状況や、修繕状況、固定資産税・都市計画税などを教えてもらえるケースもありますが、完璧にわかることはほとんどありません。

実質利回りも、満室と想定して計算しているため、空室が長引くことで家賃収入が減ったり、退去が相次ぐことで思わぬコストがかかる場合もあります。

表面利回り・実質利回りどちらもあくまで、理想の数字であるということを心得ておきましょう。

物件の種類によって利回りの目安は異なります。

表1 「物件種別ごとの表面利回りの目安」筆者作成 ※周辺環境によって大きく異なります

利回りが高いほど収益性が良いと思われますが、その分リスクも高い傾向があります。

高利回りの物件は、地方や築古物件が多い傾向にあります。地方の物件は入居者が少なく、空室が発生しやすいため、収益が安定しません。

また、利回りで出している家賃はあくまで今の入居者が支払っている家賃。築年数が長くなると、家賃を下げないと決まらないケースも多いため、「想定した利回りと程遠い・・・」と悩む原因にもなってしまうでしょう。

周辺環境や、築年数・物件のタイプなど多面的に物件を見るようにしましょう。

築年数が古い物件は、維持管理に多くのコストがかかることがあります。例えば、

こうしたコストを見落としてしまうと、想定していた収益が得られない可能性があります。

「再建築不可」の場合も。「再建築不可」の土地の場合、今後新たに建物を建てることができないため、土地活用として取れる戦略が異なります。

物件の現況や、立地などを確認したうえで購入する分にはメリットにもなりますが、用途が限られるとなるとリスクになります。慎重に検討しましょう。

「満室」や、「賃貸中」の文字は魅力的！と思っていませんか？満室や賃貸中でも以下のリスクが発生している場合があります。

家賃滞納リスク：現在の入居者が家賃を滞納している可能性がある。滞納が続くと、回収が難しくなるケースもあります。
立ち退きが難しい：問題のある入居者がいたとしても、簡単に退去させることはできません。トラブル対応に時間とコストがかかることも。
賃貸中の内見ができない：入居中の物件は購入前に内部を確認できないため、劣化状況や修繕が必要な箇所を把握しづらい。築年数や物件・間取りのタイプなど得られる情報から精査していきましょう。

物件選びの際は、管理会社の担当者と相談するのも一つの手です。信頼できる担当者なら、物件の設備状況や空室リスク、修繕の必要性などについて正直に話してくれるでしょう。

利益相反にならないように、売買仲介の担当者だけではなく管理会社の担当者とも関係性を築くことで、より良い判断ができます。「この物件管理するとしたらどう思いますか？」などを聞いてみると意外な発見につながるかもしれません。

不動産投資は利回りだけでなく、総合的な視点での判断が重要です。投資の目的を明確にし、信頼できる管理会社や専門家と連携しながら、確実な資産形成を目指しましょう！