こんな人におすすめ！
- 賃貸経営を始めたばかりのオーナー
- 管理会社と仲介会社の役割を知りたい人
- 空室対策や賃貸経営の仕組みを理解したい投資家
不動産業界には「管理会社」と「仲介会社」という2つの大きな役割を持つ会社があります。一見似ているようですが、実は役割も目的も大きく異なります。
この記事では、これらの違いを明確にし、オーナーが賃貸経営をスムーズに進めるための知識を提供します。
1. 「仲介会社」とは？
1-1. 役割と業務内容
仲介会社は、「入居者を探して案内する」ことを主な業務とする不動産会社です。
- 賃貸物件を探している人に情報を提供
- 物件の内見案内
- 賃貸契約の手続き（契約書の作成、重要事項説明など）
- 入居審査のサポート
仲介会社は一般的に「不動産会社」と聞いてイメージされる存在で、入居希望者が物件を探す際に訪れる会社です。基本的に、すでに募集されている物件の中から、入居者の希望に合ったものを紹介します。
仲介会社には「客付け仲介会社」と「元付け会社」があります。入居者の部屋探しをサポートするのが“客付け仲介会社”、オーナーから集客を依頼されるのが“元付け会社”です。
客付け専業の仲介会社もありますが、元付けを行うのは仲介管理を併設する会社や、管理専門の管理会社が多いでしょう。
1-2. 仲介会社の報酬（仲介手数料）
仲介会社は、成約時にオーナーまたは入居者から仲介手数料を受け取ります。
- 入居者から受け取る場合：家賃の1ヶ月分（上限）
- オーナーから受け取る場合：家賃の1ヶ月分（上限）
- 両方から受け取る場合：家賃0.5ヶ月分ずつ
2. 「管理会社」とは？
2-1. 役割と業務内容
管理会社は、「オーナーの代理として物件の募集・管理を行う」会社です。
- 家賃の回収・督促
- 契約更新や退去手続き
- 建物のメンテナンス・修繕
- 入居者のクレーム対応
- 空室対策（入居者募集の手配）
管理会社には、もともとオフィスや商業ビルの設備管理を行っていた会社が賃貸住宅分野に進出したケースや、土地活用や相続コンサルティングを行っていた会社が運営管理を受託するケースがあります。
また、分譲マンションの管理組合から建物管理や会計業務を受託する会社は「マンション管理適正化法」に基づき国への登録義務があります。
一方、賃貸住宅の管理業者は「賃貸住宅管理業者登録制度」があり、管理戸数200戸以上の事業者には国土交通大臣への登録が義務付けられています。
2-2. 管理会社の報酬（管理費）
管理会社は、オーナーから毎月の管理料を受け取ります。
- 一般的な管理費：家賃の3～5％
- 定額制のケースもあり
3. 仲介・管理両方を行う会社とは？
3-1. 2つのタイプ
仲介と管理の両方を手がける会社には2つのタイプがあります。
- 仲介中心から管理を追加した会社
- 仲介業務を軸にしており、物件確保のために管理をサービスで始めた会社
- 仲介業専門だったが、ストックビジネスの重要性を感じ管理はじめ、拡大しているケースも年々増加している
- 管理中心から仲介を追加した会社
- もともと管理を専業としていたが、空室を埋めるために仲介業務も担うようになった
- 部署を分けるケースや、グループ会社として分けるケースもある
どちらのタイプでも、仲介部門では入居者から仲介手数料を得て、管理部門では管理料などで利益を得ていることから、オーナーにとっては利益相反になることも。
3-2. 仲介管理会社のメリット・デメリット
メリット
- 窓口が一本化され、やりとりがスムーズになる
- 物件をよく知る会社が仲介・管理するため、トラブル対応がスムーズな場合も
- 管理と募集の両方を一括でおまかせ依頼できる
デメリット
- 仲介業務が優先され、管理が手薄になるケースがある
- 自社仲介で囲い込みを行うリスクがある
- 管理費が割高になる場合がある
仲介管理で、特に怖いのが「囲い込み」。入居が決まればいいものの、募集を狭くして、自社しか紹介できない物件にされてしまってはもったいない。
すべての仲介管理会社が囲い込みをしているわけではありませんが、会社の体制は変わりにくいのも事実です。可能性があることだけでも覚えておきましょう。
4. どの会社に頼む？
オーナーの投資戦略によって適切な会社は異なります。
- 仲介会社を利用するべきケース
- 自主管理ができて、空室対策のみお願いしたい
- 物件数が少なく、エリアに強い仲介会社に複数頼みたい
- 管理会社を利用するべきケース
- 手間をかけずに賃貸経営をしたい
- 入居者トラブルや対応を全て任せたい
5. まとめ
かつては自主管理が一般的でしたが、賃貸需要の多様化や空き家活用などのさまざまや需要によって、管理会社の役割が大きくなってきました。
近年、賃貸管理業の重要性が増しており、管理戸数200戸以上の事業者には「賃貸住宅管理業者」として登録義務が課されるようになりました。
賃貸管理業のニーズが高まっており、様々な管理会社が誕生しているのも事実です。
今回の記事では、仲介会社・管理会社の位置づけを学んできました。メリットデメリットをまとめると復習しておきましょう。
| 項目 | 仲介会社 | 管理会社 | 仲介・管理両方行う会社 |
| 主な業務 | 入居者の募集・案内 | 物件の管理・運営 | 両方を併せて対応 |
| 売上・利益 | 仲介手数料（成功報酬） | 管理費（定額or月額総賃料の3～5％） | 両方の収益モデルを活用 |
| 依頼者 | 入居者（とオーナー） | オーナー | オーナー＆入居者 |
| メリット | 入居者に直接アピール | 手間を減らせる・管理がスムーズ | 柔軟な対応が可能 |
| デメリット | 利益相反・囲い込みのリスク有 | 管理費用がかかる | 利益相反・囲い込みのリスク有 |
物件の状況や経営スタイルに合わせて、最適なパートナーはどれか考えるきっかけになれば幸いです。