こんな人におすすめ！
- 空室対策を考えているオーナー
- 仲介会社とどのように付き合うべきか知りたい方
- 管理会社を活用するべきか迷っている方
賃貸経営において「空室を埋める」ことは最大の課題のひとつです。オーナー自身が入居者を募集する場合、ジモティを利用してすべての対応を自分で行うケースもありますが、多くの場合は仲介会社や管理会社と協力することになります。
といっても「入居者募集の流れ」がわかりにくいこともあります。そこで本記事では、入居者募集の基本的な流れや仲介会社との付き合い方について詳しく解説します。
1. 入居者募集の基本的な流れ
入居者募集には、以下のような流れがあります。
- 市場調査・家賃設定
競合物件の家賃やエリア特性を調査し、適正な家賃を設定します。 - 募集条件の決定
敷金・礼金・保証金・更新料などの条件を決めます。 - 仲介会社への依頼・募集活動
管理会社が業者間ツール（レインズ、イタンジ、リアプロなど）で情報を掲載します。その情報を見て仲介会社がお客さんに内見の案内やポータルサイト（SUUMO、HOME’Sなど）の掲載を行います。 - 内見対応・申し込み受付
入居希望者が現れたら、内見や申し込み対応を行います。 - 審査・契約
入居審査を実施し、問題なければ契約を締結します。入居者審査の際、保証会社の審査を行うことでより細かく入居者の状況をすることができる場合もあります。 - 引き渡し・入居開始
契約完了後、鍵を引き渡し、入居が始まります。契約書を交わしていても、キャンセルになることも0ではありません。入金を確認して鍵を渡す。また、入居直後に設備トラブルとなると、信頼が損なわれる可能性も・・・。引き渡しまでにできる準備は大切です。
2. 賃貸物件の入居者を早く決める！仲介会社との上手な付き合い方
2-1. 仲介会社の選び方
仲介会社には、それぞれ得意なターゲットや物件タイプがあります。
- テナント系に強い会社（オフィス・店舗向け）
- 居住系に強い会社（アパート・マンション向け）
- 地域密着型の会社（特定エリアの物件に精通）
- 全国展開の大手（SUUMOやHOME’Sなどのポータルサイトに強い）
例えば、学生が多いエリアなら「学生向け物件に強い仲介会社」、会社員が多いエリアなら「法人契約を得意とする仲介会社」などがあります。
客付けの依頼を仲介会社に頼みたいと思っている場合、物件近くの仲介会社にマイソク（A4の物件情報が書かれたチラシのようなもの）を配るだけでも効果的ではありますが、せっかくなら物件のターゲットに合った仲介会社を選べるようになると効率的です。
2-2. 仲介会社に依頼する際のポイント
もし今「自主管理」や、管理会社に頼んでいるが「囲い込みが不安」「申し込みがこない」と悩んでいる方は仲介会社に空室を知ってもらうことも有効的です。
- 情報の整理：物件の特徴やアピールポイントを明確に伝える。
- 写真や図面の提供：視覚的に魅力が伝わる素材を用意する。
また、以下のような質問を投げかけることで、仲介会社の対応を見極めることができます。
- 「この条件だと厳しいでしょうか？」
紹介しやすい物件になっているか入居者目線のプロからアドバイスをもらう
- 「近隣物件も含めた現在の反響や内見数はどうでしょうか？」
リアルな数字や声を聞くことで、今まで見落としていた点に気づけるかも
- 「SUUMOやHOME’S、HPに掲載していただけないでしょうか？」
入居者に直接触れる機会として有効的。あまりにも数が多いと、「大丈夫な物件なのか？」と入居者から懸念される可能性も。
納得できる回答が得られない場合は、他の仲介会社に依頼する、または、管理会社変更を検討してみましょう。
3. 賃貸管理会社を利用するメリット・デメリット
自主管理のオーナーでも、空室募集の際には仲介会社と連携することも多いです。
しかし、管理会社を活用すれば、空室募集の手間を減らせるメリットがあります。
3-1. 管理会社に任せるメリット
- 業者間ツールの活用が可能
- 仲介会社との連携がスムーズ
- 入居後の管理も一括対応
- 空室対策の提案が可能
管理会社によっては、広告活動の範囲が異なります。
3-2. レインズとイタンジ・リアプロの違い
- レインズ：国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営する業者間情報ネットワーク。特に売買物件は登録義務があるケースがあり、幅広い仲介会社が利用。
- イタンジ・リアプロ：不動産テック企業が提供する民間の、業者間情報共有ツール。掲載には費用が必要だが、リアルタイムでの情報更新や仲介会社へのアプローチが可能。
例えば、レインズには掲載するが、イタンジやリアプロには対応していない会社もあります。
イタンジやリアプロは業者が閲覧するのは無料ですが、掲載には別途費用がかかります。
仲介会社が紹介するお部屋を探す場合も、イタンジやリアプロをみて連絡するケースが一般的になってきました。
新しいツールを活用できているかどうかも管理会社選びのポイントです。
3-3. 長期的な関係を築ける管理会社を選ぶ
「空室にしておくよりはいい」と考えて、すぐに家賃を下げる提案をする管理会社もありますが、それは必ずしも最善策ではありません。
家賃を一度下げると元に戻すのは難しく、売却時の利回りも低下し、資産価値の低下につながります。
また、現在の入居者がポータルサイトを見て「うちも家賃を下げてほしい」と言ってくるリスクも。
- リフォームや設備充実で価値を高める（資産価値向上にもつながる）
- ターゲット層を変えて募集方法を見直す（ターゲットに合う仲介会社に声掛け）
- フリーレント（初月家賃無料）などのキャンペーンを活用（一時的なキャンペーンのため、柔軟な対応が可能）
長期的な視点を持ち、オーナーの利益を考えて提案してくれる管理会社を選びましょう。
4. まとめ
入居者募集を成功させるためには、ターゲットに合った仲介・管理会社を選び、適切な条件設定と情報提供を行うことが不可欠です。
本記事のポイント
- 仲介会社には得意分野があるため、物件に適した会社を選ぶ
- 自主管理の場合でも、仲介会社との連携は必要不可欠
- 管理会社を活用すると、業者間ツールを使えるなどのメリットがある
- 空室対策は家賃の値下げだけでなく、リフォームや設備の充実など多角的に検討する
ぜひ、適切な入居者募集の方法を検討し、空室対策を進めていきましょう！