賃貸経営をするうえで、契約の種類は非常に重要なポイントです。特に「定期借家契約」と「普通借家契約」の違いを理解し、適切に使い分けることが、安定した賃貸経営につながります。
決まった期間だけ貸し出すことができる「定期借家契約」。使いこなせると便利ですが、ハードルのイメージから普及しておらず「宝の持ち腐れ」になっている場合も・・・。
本記事では、オーナー目線でそれぞれの契約のメリット・デメリットを整理し、最適な選択をするためのポイントを解説します。
1. 定期借家契約とは？
特徴
定期借家契約とは、契約期間をあらかじめ定め、その期間が満了すると契約が終了する契約です。更新がなく、契約期間終了後に再契約をする場合には、新たな契約が必要となります。
メリット
- 契約期間終了後に確実に退去してもらえる
- 立ち退き交渉の手間がなく、計画的な賃貸運営が可能。
- 家賃の値下げ交渉を受けにくい
- 期限が決まった契約で、借主側の交渉の余地が少ない。
- 短期間の賃貸にも対応しやすい
- 転勤者向けや、建て替え予定の物件などで活用可能。
万が一の場合、円滑に契約解除ができる契約は「定期借家契約」のみです。
また、短期間で運用したいと決めている物件でも合法的に利益になる可能性があると考えると、「定期借家契約」を知らないで賃貸経営をやるのはもったいない！といってもいいくらいの契約方法でしょう。
デメリット
- 借主にとって契約の自由度が低い
- 更新がないため、長期居住を希望する借主に敬遠される可能性がある。
- 再契約の手続きが必要
- 再契約時に借主との交渉が必要になり、スムーズに進まない場合がある。
- 定期借家契約を締結するための手続きが必要
- 契約前に「書面」による説明が必須。
定期借家で貸したい！と不動産会社に相談した場合「決まりづらいからやめた方がいい」「賃料を下げないと難しい」と言われたこともあるのではないでしょうか。
長く借りることを検討しているお客様からは敬遠される可能性がありますが、入居者にとっては「変な人が住んでいない」と考えることもでき、メリットになる可能性もあります。
再契約の手続きや、契約前の説明は不動産会社が行うため、不動産会社の手間の多さから「やめた方がいい」という声が上がっているのも事実でしょう。
2. 普通借家契約とは？
特徴
普通借家契約とは、期間の定めがある場合でも、正当な理由がない限り貸主からの更新拒絶ができない契約です。借主が希望すれば契約更新が基本的に可能となります。
メリット
- 長期的な安定収入が期待できる
- 借主が長く住むことで、空室リスクを低減できる。
- 借主が契約内容に安心感を持ちやすい
- 契約更新が可能なため、借主が住みやすく、入居者を確保しやすい。
- 契約手続きがシンプル
- 書面での特別な説明義務がなく、通常の契約手続きで締結可能。
デメリット
- 立ち退きが困難
- オーナーの事情で契約終了を望んでも、正当事由がなければ退去してもらえない。
- 家賃の値下げ交渉が発生しやすい
- 長期間住む借主から、賃料の減額請求を受ける可能性がある。
- 相続などで物件を売却する際のハードルが高い
- 借主が住み続けることが前提のため、売却時や相続時に利用方法の選択肢が狭くなる
普通借家契約は、一般的な契約方法で、シンプルですが、「定期借家」に比べ自由度が狭まります。
賃貸物件として長い経営を考えている場合、よく使われる形式ではありますが、
3. オーナーにとっての最適な選択肢は？
定期借家契約が向いているケース
- 一定期間後に物件を使用する予定がある場合（建て替え・売却予定）
- 短期賃貸需要がある（転勤者向け、マンスリー賃貸など）
- 家賃を柔軟に設定しやすくしたい場合
普通借家契約が向いているケース
- 安定した収益を確保したい場合
- 長期的に借主を確保したい場合
- 契約更新時の手続きを簡素化したい場合
物件の運用を考える際に、とりあえず「普通借家契約」。と選ぶのではなく、意図をもって、使い分けできるようになれば、賃貸経営の幅が広がるでしょう。
物件の特性や経営方針に応じて適切な契約を選ぶようにしましょう。
4. 定期借家契約を適用する際の注意点
定期借家契約を利用する際には、次の点に注意しましょう。
- 契約前に書面で説明する（口頭のみでは無効）
- 契約書に契約期間と満了後の扱いを明記する
- 再契約時の条件を事前に定めておく（賃料の変更可否など）
特に「書面での説明」がない場合、定期借家契約が無効となり、普通借家契約とみなされます、慎重に対応することが重要です。
まとめ
- 定期借家契約は、期間終了後の確実な退去を望むオーナーに適しているが、手続きが増える。
- 普通借家契約は、長期安定した賃貸経営を求めるオーナー向けだが、退去させるのが難しい。
- 物件の特性や経営方針に応じて適切な契約を選ぶことが重要。
契約の選択によって賃貸経営の安定性が大きく変わるため、オーナーとして契約の仕組みをしっかり理解し、適切な契約形態を選ぶことが大切です。
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