「空室になっている物件をどうにかしたい」「民泊運用で収益を上げたい」と考えているオーナー様へ。大阪市で民泊を行うには、特区民泊制度を利用するのが最も安定した選択肢の一つです。特区民泊を始めるためには、許可申請と必要書類の準備が不可欠です。
本記事では、大阪市で特区民泊を始める際の許可申請の流れと必要書類を、管理会社としての経験を交えて解説します。
1. 特区民泊とは？
特区民泊とは、国家戦略特別区域法に基づき、一部の自治体で認められた民泊制度です。大阪市では、最短2泊3日から宿泊可能であり、住宅宿泊事業法（いわゆる”民泊新法”）の180日規制が適用されません。そのため、安定した運用が可能になります。
2. 特区民泊の許可申請の流れ
(1) 事前準備・事業計画の策定
- 物件が特区民泊の基準を満たしているか確認（消防法・建築基準法など）
- 民泊運用のための事業計画を立てる
- 近隣住民への説明会の準備
大阪市の特区民泊では、「建築基準法」「消防法」「ごみ収集」の3点が特に重要です。
建築基準法上問題のない物件であることを確認すること。民泊運営には、消防設備が必須なため、用意した状態で、所属する消防署から「消防法令適合通知書の交付」を受ける必要があります。
また、民泊ゲストが出すごみは「事業用ごみ」に分類されます。大阪市が集めてくれるわけではないため、委託会社を探すなどの準備が必要になります。
保健所申請の前に、ごみ箱の設置や、委託状況などを「環境局」に報告することになります。環境局は事前予約が必要です。民泊需要が高まっており、希望日に予約が取れず先になってしまうことも・・・保健所申請より先に必要なので、意識し始めたときに予約する！が一番かもしれません。
(2) 近隣説明会の開催
大阪市の特区民泊では、運用開始前に近隣住民への説明会を開くことが義務付けられています。
- 説明会の日程を決め、自治体へ報告
- 近隣住民への通知を行い、参加者を募る
- 説明会での意見をまとめ、報告書を作成
説明会2週間前に、説明会の説明書類を物件に張り、また物件周辺20ｍの居住用建物にポスティングします。
物件に貼って周知した様子がわかる写真と、20ｍ圏内のポスティング対象物件を示した地図（部屋戸数も記載）が必要です。
(3) 許可申請・書類提出
説明会を終えたら、いよいよ許可申請です。以下の書類を揃え、大阪市保健所に提出します。
3. 特区民泊の必要書類一覧
基本書類
- 特定認定申請書（様式１）
- 申請者の身分証明書（法人なら登記簿謄本）
物件関連書類
- 施設の構造設備を明らかにする図面（各居室の間取り、床面積、便所、浴室、台所、洗面設備等の位置）
- 消防法（昭和２３年法律第１８６号）その他の消防に係る関係法令に適合していることを証する書面の写し
- 建築基準法適合証明書（必要な場合）
- 居室内に備え付ける施設の使用方法に関する案内書 （エアコン、洗濯機等設備の各言語での使い方の説明など）
近隣対応関連
- 施設の周辺地域の住民への説明に使用した資料及び施設の周辺地域の住民に対する説明方法）
- 施設の周辺地域の住民からの苦情及び問合せに適切に対応するための体制及びその周知方法（施設の構造設備及び滞在に必要な役務の提供等の概要を含む） 様式２及び様式２-２又は様式２及び様式２-２と同等な内容の書類とその記録
- 付近見取図（施設の周辺地域の住民への説明対象範囲が分かる付近見取図）
追加書類（必要に応じて）
- その他市長が必要と認める書類
- 賃貸物件や、分譲マンションの場合、契約書・規約で民泊が禁止されていないかどうかをチェックされます。
- 土地と建物の登記を確認されることもありました。もしかして、と思うものは別ファイルで持っておくとスムーズです。
提出書類は膨大な量になります。
確認する時もわからないようにならないために、チェックリストなどを活用しながら並べて管理しておきましょう。
出典：大阪市保健所環境衛生監視課「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業 特定認定申請・変更認定申請等の手引き」
4. 申請後の流れと注意点
書類提出後、自治体による審査が行われます。
- 許可が下りるまで1〜3ヶ月かかる
- 消防点検や設備設置に追加費用がかかる可能性がある
- オープン前に最終チェックを受ける必要がある
保健所に書類を提出したからOK！というわけではなく、保健所の担当者が物件に足を運んで最終チェックが行われます。
間取りに書かれた数字とあっているか測って確認したり、水道がでるか、電気がついているかの確認もありました。
不備箇所があれば、再度写真を送るなどの対応が必要になります。
開業の準備は整っているのに、書類がそろわなくて収益化が遅れる・・・となってしまってはもったいないので一発OKをだしたいところですね。
5. 管理会社だからこそできること
弊社は管理会社として、実際に退去が相次ぎ客付けに苦労していたメゾネット物件を特区民泊に転用し、収益化に成功しました。
もちろん、消防点検や電気・ガスのトラブル対応、近隣説明会の手続きなど、手間も初期費用もかかりました。しかし、「もったいない物件を輝かせる」には絶好の機会でした。
ただし、特区以外の地域では、180日規制があるため、慎重な判断が求められます。 「年間180日しか貸せないけど、それでも利益は出るのか？」「リスクとリターンは見合っているのか？」といった点についても、しっかりと検討する必要があります。
6. 賃貸か民泊か？お悩み相談受付中！
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弊社では、特区民泊・180日規制のある民泊のどちらが適しているかを、不動産管理会社としての視点でご提案できます。
・物件の利回りシミュレーション ・近隣トラブル対策のアドバイス ・許可申請の手続きサポート
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