賃貸経営で失敗しないための「入居時の費用」と「短期解約違約金」徹底解説！

不動産賃貸業を行う上で、入居時にかかる費用の種類とその管理方法を正しく理解することは重要です。特に初めて物件を貸し出すオーナーにとって、これらの費用の意味を把握することは、契約時のトラブルを防ぐためにも欠かせません。本記事では、それぞれの特徴やオーナーが知っておくべきポイントについて解説します。

1. 敷金とは？

敷金とは、賃貸借契約の際に入居者が貸主に預けるお金のことです。これは、家賃滞納や退去時の原状回復費用（修繕費用）に充てられ、余った金額は退去時に返還されます。

敷金はオーナーが自由に使えるわけではなく、退去時の修繕費用や未払い家賃に充当できる範囲が法律で決められています。

管理会社に運用を任せる場合も、敷金の取り扱いについて契約書の内容をしっかり確認しておきましょう。

礼金は、賃貸契約時に入居者からオーナーへ支払われるお金で、敷金とは異なり退去時に返還されません。

礼金は関東圏を中心に多く見られる文化ですが、近年では「礼金なし」の物件も増加傾向にあります。

初期費用を抑えたい入居者にとって、礼金の有無は物件選びの重要なポイントになるため、オーナー側も市場の動向を見ながら設定を検討するとよいでしょう。

保証金は、主に関西圏や事業用物件で使用される言葉で、敷金と同様に入居者から預かる金銭のことです。保証金の一部は「償却（敷引き）」として契約時に差し引かれ、残額が退去時に返還されます。

事業用物件では保証金が高額になることが多く、貸主にとっては安定した収益を確保しやすいメリットがあります。一方で、オフィスや店舗の場合は入居者の経営状況によるリスクもあるため、契約時の条件を慎重に検討することが重要です。

以上が、敷金・礼金・保証金の違いです。

近年では、敷金0礼金0も増えています。そこで心配になるのが、退去時の負担はどうなるのか、ですよね。

「ハウスクリーニング費用」を契約書に明記することで、退去者負担を明らかにしているケースが多く見受けられます。

契約時の初期費用にいれる場合もあれば、退去時に支払うと定めているケースも。

契約時に請求する場合 → 初期費用が高くなり、入居を決めるときの懸念材料になることもあります。
退去時に請求する場合 → 入居者から汚していないから支払いたくない！金額に不満があるから自分で業者探したい、とクレームが入ったり、支払われないリスクもあります。

契約書に「借主が本物件を退去する際には、管理業者指定による業者により実施するハウスクリーニング及びエアコン費用として30,000円（税別）を借主が負担するものとする。」などと「ハウスクリーニング費用の存在と価格」を明記することで、退去時に費用請求がしやすくなります。

オーナーとしては、長く住んでもらうことで安定した収益を確保することが大切ですよね？

入居者がすぐに退去してしまうリスクを抑えるために「短期解約違約金」を設定することがあります。

短期解約違約金：賃貸契約を短期間で解約した場合に支払う違約金です。オーナーが早期退去によって受ける経済的損失を補填するために設定されています。

退去時のハウスクリーニング代や短期解約違約金が保証会社の対象になるのか確認しておくことも重要です。

例えば、フリーレント3ヶ月を設定した場合、短期解約違約金を設けないと、入居後すぐ退去された際に収益が全く発生せず、原状回復費用・修繕費用だけがかかるリスクがあります。

こうしたリスクを回避するため、フリーレントを導入する際は短期解約違約金をしっかり設定することが大切です。

フリーレントをつけると、入居が決まりやすくなるから、フリーレントをつけましょう！という担当者もいるかもしれませんが「家賃0で入居してもらうのは不安」「すぐ退去されるんじゃないの？」と心配になりますよね。

こうしたリスクを回避するために「短期解約違約金」の額を調整し、ロジカルに賃貸経営を進められる管理会社に出会えるとよいですね。

入居時の費用について正しく理解し、契約条件に応じた適切な設定を行うことが重要です。また、ハウスクリーニング費用や短期解約違約金の設定も考慮し、入居者とのトラブルを未然に防ぐ工夫が必要です。

今回のポイント

オーナーとして、契約内容や費用の設定について管理会社の担当者と相談しながら、最適な条件を決めることが重要です。

空室対策として「初期費用を安くする」ことは大切な視点ですが、もしもの場合も考えて、契約内容の見直しを重視できる管理会社と出会えるとよいですね。