民泊は、通常の賃貸経営と比べて高い利回りが期待できるビジネスモデルですが、法的ルールの理解や設備の投資、管理体制の構築が不可欠です。
特に大阪万博が身近に迫り、観光客も増え続ける関西エリアでは、民泊需要は高まる一方で、オーナーの皆様も気になるビジネスモデルだと思います。
しかし、関西エリアでは、民泊特区が存在する自治体とそうでない自治体があり、事業展開に影響を与えています。
この記事では、民泊を検討するオーナーが押さえるべきポイントを解説します。
1. 特区民泊とそれ以外の違い
特区民泊とは？
「特区民泊」とは、国家戦略特区として認められたエリアであり、一定の要件を満たせば「旅館業法」の許可なしに民泊営業が可能です。
【関西の民泊特区エリア】
- 大阪市
- 寝屋川市
- 八尾市
25年2月現在、特区民泊として認定されている関西エリアは大阪府の3件です。
特区内では、比較的スムーズに民泊運営が可能ですが、地域によって規制内容が異なるため、事前の確認が重要です。
民泊特区エリア内の物件だとすべてが対象になるわけではなく、面積など物件によっても申請可能かの条件が異なりますので注意が必要です。
民泊特区外での運営
特区外では、住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づき、年間180日までの営業制限が適用されます。これにより、
- 日数管理が必要
- 民泊以外の運用方法の選定
といった課題があります。
180日を超えて民泊運用する場合は「旅館業法」の許可を取らなければならず、「旅館業法」の許可が取れない場合、180日までと制限がかかります。
日数の制限がかかった後は、賃貸物件やレンタルスペース、マンスリーマンションとして運用するなどが期待できますが、民泊の運用は初期費用や想定外のトラブルも多いため、リスクと見合ったリターンが期待できるか検討しましょう。
2. 民泊のメリット・デメリット
メリット
- 高利回りが期待できる（特に空室が埋まりにくい物件での活用）
- インバウンド需要の恩恵を受けやすい（観光地エリアでは収益性が高まる）
- 通常の賃貸よりも収益管理が柔軟（価格調整が可能）
デメリット
- 管理コスト・手間がかかる（清掃・鍵の受け渡し・トラブル対応など）
- 初期投資が必要（家具・設備・Wi-Fi環境の整備など）
- 規制変更のリスク（自治体ごとの条例により、運営が制限される可能性あり）
民泊ビジネスは、通常の賃貸と比べてリスクとリターンのバランスが重要です。
弊社で管理当初滞納や空室で悩んでいた大阪市内のメゾネットタイプの物件を民泊で運用し始めたところ、予約が途切れず満室運用しております。
立地や間取りタイプで、賃貸ではうまみを感じにくい物件でも、民泊では人気になることも。
賃貸運営の選択肢の一つとして「民泊」を検討していきましょう。
ただ、初期費用や民泊開業までの条件などのリスクはつきものです。メリットとデメリットを比較して判断していきましょう。
3. 民泊代行会社を活用する選択肢
民泊の管理を自主管理するのは難易度が高いため、民泊代行会社に運営を委託するのが一般的です。
代行会社に任せるメリット
- 清掃・ゲスト対応をすべて任せられる
- 予約管理・価格調整の最適化が可能
- クレームやトラブル対応もプロが対応
ただし、手数料が発生するため、想定利回りと実質利回りの間で大きな差が生まれることもあります。
4. エリア選びのポイント
民泊に適したエリア選びは、通常の賃貸とは異なる視点が必要です。
賃貸需要と異なるポイント
- 観光地・駅近での需要が高い（通常の居住目的とは異なる）
- 広めの物件（メゾネットなど）が有利（ファミリーやグループ旅行客向け）
- ホテル不足のエリアでは競争優位性あり（競合調査を行い優位性を確認）
5. 賃貸管理との違い
民泊は、通常の賃貸管理と比べて運営のハードルが高いですが、その分リターンも期待できます。
- 自主管理が困難（清掃・対応の負担）
- 設備投資が必要（家具・Wi-Fi・スマートロック導入など）
- 法規制の影響を受けやすい（営業日数・許可申請など）
初期費用として、消防設備、家具家電、リネンや清掃費、行政への届け出などがかかります。
毎月の費用としても電気・水道・ガス代もオーナー負担になるため、見逃してはいけないストです。
6. まとめ
- 民泊特区とそれ以外のエリアで規制が異なるため、事前確認が必須
- 高利回りが魅力だが、管理負担や初期投資を考慮する必要がある
- 民泊代行会社を活用すると運営の負担を軽減できる
- エリア選びは賃貸とは異なる視点が必要（観光・駅近・ホテル不足エリアが有利）
民泊ビジネスは、通常の賃貸と比べてリスクとリターンのバランスが重要です。しっかりと計画を立てた上で取り組むことで、収益性の高い賃貸経営が可能になります。